Même s’il existe des lois qui empêchent un bailleur et un locataire de faire n’importe quoi, un contentieux peut toujours survenir dans une location immobilière. Si les lois sont établies, c’est pour limiter la survenue d’événements parfois dramatiques. En cas de contentieux avec un locataire, certains bailleurs ont tendance à réagir de manière inappropriée et se retrouvent pénalisés. Pour les aider, voici 6 conseils pour mieux gérer un contentieux avec un locataire.

1. La mise en demeure

Les litiges locatifs qui surviennent entre un propriétaire et ses locataires peuvent être réglés de multiples façons. En cas de non-règlement du problème, celui-ci peut conduire à une expulsion du locataire. Cependant, bien avant d’en arriver à cet extrême, le bailleur peut avoir recours à d’autres moyens pour gérer le contentieux entre lui et son locataire. La mise en demeure est une lettre qui sert à obtenir l’exécution d’une obligation de la partie adverse. Cela peut-être le versement du loyer, le paiement d’une somme, l’exécution de travaux… Le bailleur peut donc l’envoyer au locataire pour exiger qu’il s’acquitte de l’obligation qui cause le litige.  La lettre de mise en demeure comprend le motif du désaccord, l’historique des faits et propose un délai limite pour régler le litige. Elle doit être envoyée par courrier recommandé avec un accusé de réception. Le document de mise en demeure est également indispensable pour des actions futures en justice. En effet, si le désaccord n’est pas résolu, ce document est nécessaire à la saisie de la commission départementale pour une conciliation.

2. La conciliation : règlement à l’amiable

La conciliation est un autre moyen de régler le litige locatif qui existe entre le bailleur et son locataire. Cette option permet de trouver une solution rapide et réduit par la même occasion l’encombrement des tribunaux. Il existe deux types de conciliations qui permettent de régler amiablement un litige entre propriétaires et locataires. Le choix d’une option plutôt qu’une autre est fonction du type de litige. La Commission Départementale de Conciliation (CDC) peut statuer sur des litiges portant sur l’état des lieux, le paiement du loyer, les charges, les dépôts de garantie et les réparations locatives. Par contre, les autres types de litiges (problème de voisinage, impayé…) doivent être adressés au conciliateur de justice.

3. Le recours de contentieux

C’est l’échec du règlement à l’amiable qui conduit généralement à cette voie de recours. Il est question ici d’une procédure qui permet à l’huissier de justice de saisir le tribunal d’instance de la région où est situé le bien. Le délai de saisine du tribunal d’instance n’est pas le même dans tous les cas, car il varie selon le type de litige.

4. L’expulsion locative

C’est une procédure judiciaire lourde de formalités et de démarches pour le propriétaire. Différents motifs peuvent conduire à une expulsion locative et parmi eux on peut citer : loyer impayé, défaut d’assurance d’habitation, dégradations dans le logement… Dans le cas d’un impayé locatif, le propriétaire doit suivre plusieurs étapes censées mener à l’expulsion du locataire à savoir :

  • Le commandement de payer par huissier
  • La résiliation du bail
  • La saisine du tribunal judiciaire
  • L’audience présidée par le juge des contentieux de la protection
  • Le commandement de quitter les lieux
  • Le concours de la force publique avec intervention de la police.

5. Toujours faire appel à un huissier

Lorsque le propriétaire et son avocat reçoivent le jugement qui signifie l’autorisation d’expulsion du locataire, ils doivent faire appel à un huissier de justice. En effet, certains propriétaires commettent l’erreur de se charger personnellement de l’expulsion locative dès lors que le jugement leur a été signifié. Or, seuls les huissiers de justice sont habiletés à réaliser ce type d’opération. Un propriétaire qui commet l’erreur de faire sortir son locataire de force encourt des sanctions pénales.

6. Ne pas se rendre coupable d’une violation de domicile

Comme cela a été mentionné plus haut, le propriétaire qui décide d’expulser par ses propres moyens un locataire, même suite à un jugement, se rend coupable d’une violation de domicile. Ce terme a une signification assez large et englobe un ensemble d’actes. Pénétrer dans le domicile d’un locataire ou changer les serrures de la porte sans le consentement de ce dernier est considérée comme étant une violation de domicile. Tout bailleur se doit donc d’éviter de telles manœuvres pour réaliser une expulsion locative au risque de se voir sévèrement sanctionné par la loi. La sanction comprend de la peine de prison et une amende plus ou moins importante. Notez également que lors de la tentative d’éviction du locataire, le propriétaire ne doit toujours pas être présent.